Aggioranto il 13 Gennaio 2026 da Marcello Massa
Questa guida illustra in modo pratico e giuridicamente orientato come redigere un verbale di consegna chiavi prima del rogito. L’obiettivo è fornire indicazioni chiare su quali elementi non possono mancare, come formulare le clausole più importanti per tutelare venditore e acquirente, quali allegati raccogliere e quali cautele adottare per ridurre il rischio di contenziosi. Il testo è pensato per essere adattato al caso concreto e, se necessario, integrato con il supporto di un notaio o di un avvocato per verifiche specifiche (mutuo, vincoli urbanistici, situazioni condominiali o ipoteche).
Come scrivere un verbale consegna chiavi prima del rogito
Per scrivere correttamente un verbale di consegna chiavi prima del rogito è necessario partire dalla definizione della natura giuridica della consegna: indicare espressamente che si tratta di una consegna a titolo di comodato gratuito collegato al contratto preliminare, precisando che il trasferimento di proprietà si perfezionerà esclusivamente con il rogito notarile. Il linguaggio deve essere chiaro e imprescindibile: la qualificazione della detenzione come comodato evita ambiguità sulla titolarità della proprietà e sui relativi rischi e responsabilità fino al momento del rogito. Nel corpo del verbale vanno inseriti i dati anagrafici completi delle parti, il riferimento al contratto preliminare (data e parti), l’indirizzo e i dati catastali dell’immobile e la data e il notaio presso cui è fissato il rogito, in modo che il documento sia collegabile inequivocabilmente all’operazione di compravendita.
Descrivere con precisione l’elenco delle chiavi e degli eventuali dispositivi consegnati è essenziale: per ogni elemento indicare il tipo e il numero di pezzi e dichiarare l’eventuale esistenza di duplicati. A questa descrizione devono accompagnarsi annotazioni sullo stato dell’immobile corredate da fotografie datate e da una descrizione delle condizioni dei locali e degli impianti; le fotografie e la documentazione allegata costituiscono prova primaria dello stato del bene al momento della consegna e sono fondamentali per valutare eventuali danni successivi alla consegna stessa.
Il verbale deve contenere clausole che vietino interventi non autorizzati da parte dell’acquirente: è necessario specificare il divieto di eseguire opere edili, modifiche strutturali o sostanziali, nonché di intervenire sugli impianti (elettrico, idraulico, gas, riscaldamento) senza consenso scritto del venditore. Allo stesso modo va previsto il divieto di cessione a terzi delle chiavi o del godimento dell’immobile senza autorizzazione scritta, nonché regole precise sulla sostituzione delle serrature, qualora sia possibile concordarla. L’acquirente deve assumersi l’obbligo di custodire l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia e di comunicare tempestivamente al venditore qualsiasi danno o anomalia riscontrata.
Per regolare rischi e responsabilità occorre stabilire chiaramente quale parte sopporterà le spese ordinarie di condominio e di manutenzione e chi sarà tenuto ad attivare eventuali coperture assicurative per danni a terzi o incendi durante il periodo di detenzione. Se si intende che il venditore mantenga alcuni oneri fino al rogito, questo deve essere espresso in modo esplicito; viceversa, se l’acquirente assume l’onere di spese ordinarie, ciò dovrà essere specificato e documentato. È opportuno inserire una clausola che disciplini le conseguenze in caso di danni provocati dall’acquirente per negligenza o dolo, prevedendo l’obbligo di ripristino e il risarcimento dei danni.
Non meno importante è disciplinare gli aspetti fiscali e la registrazione: il verbale dovrebbe indicare che, qualora la consegna si protragga oltre 30 giorni, le parti si impegnano a registrare il documento presso l’Agenzia delle Entrate e a ripartire l’imposta di registro secondo quanto concordato. Inserire una clausola penale per la mancata o tardiva restituzione delle chiavi permette di quantificare anticipatamente il danno e disincentivare comportamenti inadempienti. Analogamente, una clausola risolutiva espressa che imponga la restituzione delle chiavi entro un termine breve (ad esempio 48 ore) se il rogito non si perfeziona per responsabilità dell’acquirente e che contempli la perdita della caparra confirmatoria fornisce al venditore un rimedio immediato in caso di inadempimento.
Nel predisporre il testo è consigliabile prevedere allegati obbligatori da parte di entrambe le parti, tra cui copia dei documenti di identità, un elenco firmato delle chiavi e dei dispositivi consegnati e fotografie datate dei locali. Indicare il luogo e la data di sottoscrizione e prevedere le firme delle parti e, se ritenuto utile, di testimoni consente di rafforzare la prova del fatto. Infine, pur potendo chiudere il verbale con la designazione di un foro competente per eventuali controversie, è sempre opportuno ricordare che per questioni particolari quali condizioni sospensive del preliminare, concessioni edilizie non regolari o erogazione di mutuo, è preferibile evitare la consegna anticipata delle chiavi o quantomeno consultare il notaio o un avvocato prima della firma per valutare rischi specifici.
Esempio verbale consegna chiavi prima del rogito
VERBALE DI CONSEGNA CHIAVI PRIMA DEL ROGITO
L’anno _____________, il giorno _____________ del mese di _____________, in _____________, tra:
- – Venditore: Nome e Cognome _____________, nato a _____________ il _____________, codice fiscale _____________, residente in _____________, documento d’identità (tipo e n.) _____________;
- – Acquirente: Nome e Cognome _____________, nato a _____________ il _____________, codice fiscale _____________, residente in _____________, documento d’identità (tipo e n.) _____________;
Premesso che:
- – Le parti hanno sottoscritto in data _____________ il contratto preliminare di compravendita relativo all’immobile di seguito descritto;
- – Le parti concordano sulla consegna anticipata delle chiavi dell’immobile prima del rogito notarile, ai termini e condizioni di seguito indicati;
Si redige il presente verbale di consegna chiavi, che le parti dichiarano avere valore di scrittura privata, con le seguenti dichiarazioni e pattuizioni:
1) Immobile
Indirizzo completo: _____________
Dati catastali (foglio, particella, subalterno): _____________
Rogito previsto in data: _____________ presso Notaio: Nome e studio _____________, indirizzo _____________.
2) Natura della consegna
La consegna delle chiavi avviene a titolo di comodato gratuito collegato al contratto preliminare di compravendita. La presente consegna non comporta trasferimento di proprietà, che avverrà esclusivamente con il rogito notarile sopra indicato.
3) Elenco chiavi e dispositivi consegnati
Vengono consegnate le seguenti chiavi/telecomandi/dispositivi (indicare numero e descrizione):
- – Porta d’ingresso: _____________
- – Porte interne: _____________
- – Cantina/ripostiglio: _____________
- – Box/autorimessa: _____________
- – Cassetta postale: _____________
- – Cassaforte/armadio blindato: _____________
- – Telecomandi/portineria/garage: _____________
- – Chiavi impianti caldaia/contatori: _____________
- – Altro: _____________
Le parti dichiarano l’assenza/presenza di duplicati (specificare): _____________
4) Stato dell’immobile
Lo stato attuale dei locali è così descritto: _____________
Le parti allegano al presente verbale fotografie e/o documentazione descrittiva dello stato dell’immobile in data odierna (allegati): _____________.
5) Divieti e obblighi dell’acquirente
L’acquirente prende in consegna le chiavi e si impegna, fino al rogito, a:
- – Non eseguire opere edili o modifiche strutturali senza consenso scritto del venditore;
- – Non modificare gli impianti (elettrico, idraulico, riscaldamento, gas) senza autorizzazione scritta;
- – Non cedere o concedere in uso a terzi le chiavi o il godimento dell’immobile senza consenso scritto del venditore;
- – Non sostituire serrature, salvo diverso accordo scritto con il venditore;
- – Custodire l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia e a restituirlo nelle medesime condizioni, salvo il normale utilizzo;
- – Comunicare tempestivamente al venditore eventuali danni o problemi rilevati.
6) Responsabilità e rischi
La detenzione è qualificata come comodato gratuito; la proprietà rimane al venditore fino al rogito. Salvo diversa pattuizione o grave colpa dell’acquirente, i rischi per eventi straordinari e responsabilità fiscali inerenti la proprietà restano a carico del venditore fino al trasferimento formale della proprietà. Eventuali danni cagionati dall’acquirente per negligenza o dolo saranno a carico dell’acquirente.
7) Registrazione e imposte
Le parti convengono che, se il periodo di consegna dovesse protrarsi oltre 30 giorni, il presente verbale sarà registrato presso l’Agenzia delle Entrate e le relative imposte di registro saranno ripartite in parti uguali, salvo diverso accordo scritto: _____________. Si precisa che ogni altra obbligazione fiscale connessa rimane a carico della parte indicata dalle norme vigenti o dal presente accordo.
8) Penali e clausole per inadempimento
- – In caso di ritardo nella restituzione delle chiavi imputabile all’acquirente e non giustificato, l’acquirente sarà tenuto a corrispondere una penale di € _____________ per ogni giorno di ritardo, fatto salvo il maggior danno provato.
- – Clausola risolutiva espressa: qualora il rogito non si perfezionasse per responsabilità dell’acquirente, questi si obbliga a restituire le chiavi entro 48 (quarantotto) ore dalla ricezione della richiesta scritta del venditore e perde la caparra confirmatoria versata, con applicazione degli artt. 1385 e 1456 c.c. per quanto di competenza. Se il mancato perfezionamento del rogito fosse imputabile al venditore, restano salve le azioni previste dalla legge e dal contratto preliminare.
9) Assicurazioni e spese ordinarie
Fino al rogito, le spese ordinarie di manutenzione e condominio saranno a carico di _____________. L’acquirente si impegna, su richiesta, a dimostrare l’eventuale copertura assicurativa contro danni a terzi o incendi per il periodo di detenzione: polizza n. _____________, compagnia _____________.
10) Condizioni sospensive e altre pattuizioni
Eventuali condizioni sospensive (es. erogazione mutuo) indicate nel contratto preliminare: _____________. Le parti dichiarano di aver preso visione delle clausole del preliminare e di consegnare le chiavi in conformità a quanto ivi stabilito.
11) Allegati
Sono allegati al presente verbale:
- – Copia documenti identità delle parti: venditore _____________, acquirente _____________;
- – Fotografie e descrizione stato dei luoghi: _____________;
- – Elenco chiavi e dispositivi consegnati: _____________;
- – Eventuali altre documentazioni: _____________.
12) Comunicazioni
Le comunicazioni inerenti il presente verbale dovranno essere effettuate per iscritto ai seguenti recapiti:
– Venditore: indirizzo _____________, e-mail _____________, telefono _____________;
– Acquirente: indirizzo _____________, e-mail _____________, telefono _____________.
13) Foro competente
Per eventuali controversie relative al presente verbale le parti concordano la competenza del Foro di _____________, salvo diversa disposizione inderogabile di legge.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo e data: _____________
Firme:
Venditore: _____________________________ (firma) Nome e Cognome: _____________
Acquirente: _____________________________ (firma) Nome e Cognome: _____________
Testimoni (se richiesti):
1) Nome e Cognome _____________, documento (tipo e n.) _____________, firma _____________________________
2) Nome e Cognome _____________, documento (tipo e n.) _____________, firma _____________________________
Per ricevuta chiavi (descrizione sintetica):
Ricevute le chiavi e i dispositivi sopra elencati, l’acquirente dichiara di averli ricevuti in data _____________ e di accettarne le condizioni del presente verbale.
Firma Acquirente per ricevuta: _____________________________
Allegati elencati in calce: _____________
Modello verbale consegna chiavi prima del rogito Word
È disponibile il fac‑simile in formato Word pronto da scaricare e compilare: il modello contiene tutte le sezioni sopra riportate già predisposte in modo editabile, con campi da completare per dati delle parti, descrizione delle chiavi, allegati e clausole contrattuali. Utilizzare il file Word per adattare il testo alle esigenze del singolo caso, completando gli importi delle penali, i riferimenti notarili e le specifiche sugli impianti; ricordare di far verificare eventuali clausole particolari da un professionista prima della sottoscrizione.
Marcello Massa
Marcello Massa, un nome ormai sinonimo di eccellenza nel campo della comunicazione scritta, è un autore e consulente esperto riconosciuto per le sue guide innovative su come scrivere lettere e mail efficaci.